LEI DO INQUILINATO - MAIS PODER AO PROPRIETÁRIO

Mais poder ao proprietário


A nova versão da Lei do Inquilinato pretende colocar de volta no mercado milhões de imóveis mantidos vazios por medo de calote. Mas eles podem ficar mais caros

Thiago Cid
Revista ÉPOCA

O Brasil tem cerca de 3 milhões de imóveis desocupados e um déficit de mais de 6 milhões de moradias. Parte da solução seria colocar os imóveis vagos de volta no mercado. Segundo um estudo do Ministério das Cidades, muitos dos proprietários desses imóveis já passaram por brigas traumáticas na Justiça (para despejar inadimplentes) ou têm medo de enfrentar esse tipo de situação. Para tentar amenizar esse quadro, foi sancionada em dezembro uma revisão da Lei do Inquilinato, de 1991. Na nova versão, que entra em vigor nesta segunda-feira, poucos tópicos foram alterados. Os especialistas garantem que, apesar de pontuais, as mudanças podem baratear o valor dos aluguéis, facilitar a vida de quem precisa de fiador e acelerar processos de despejo de maus pagadores (hoje, um despejo leva, em média, 14 meses).

O novo formato da lei transfere mais poder ao dono do imóvel – e deixou preocupados muitos locatários que pagam em dia. Diante de um contrato vencido, o proprietário pode exigir o imóvel de volta ou buscar propostas mais altas. A lei anterior forçava uma espécie de renovação automática. Agora é o mercado puro e simples.

O novo código muda também as normas para imóveis comerciais. O inquilino, que antes tinha preferência na renovação do contrato, perdeu esse direito. Vencido o prazo do contrato, o dono do imóvel poderá alugá-lo a quem fizer a maior proposta. Essa mudança deixou receosos os comerciantes. Depois de anos conquistando a clientela em um local, ter de mudar significa prejuízo. “O que importa não é o imóvel em si, mas a referência que os clientes criam”, afirma Alencar Burti, presidente da Associação Comercial de São Paulo. “O comerciante deve procurar o proprietário e negociar.”

Além de poder impor um preço mais alto, o proprietário poderá se livrar rapidamente do locatário inadimplente. Os trâmites necessários para conseguir o despejo foram reduzidos. Agora basta uma única sentença judicial para o inquilino ter de deixar o imóvel. O que antes demorava 14 meses poderá levar apenas quatro.Essa facilidade deverá encorajar os receosos a oferecer em aluguel imóveis desocupados.

Outra mudança é o fim da exigência de fiador ou de outra garantia financeira. Sabendo que o imóvel poderá ser desocupado rapidamente, o proprietário poderá se contentar apenas com um contrato de confiança. Isso não significa que todos os acordos serão assim – a decisão é do proprietário. Quem assumiu o papel de fiador poderá deixar essa responsabilidade.

O que muda no aluguel de imóveis
Quem mora de aluguel terá algumas vantagens – mas o despejo se tornará mais fácil

GARANTIAS

Se quiser, o proprietário do imóvel poderá dispensar as garantias (fiador, cheque caução ou seguro fiança), já que poderá despejar rapidamente o inquilino que não pagar o aluguel. As garantias eram exigidas, principalmente, para assegurar ao proprietário que recebesse alguma coisa em caso de longos processos de despejo, que impediam que o imóvel fosse alugado a outro interessado.
Quem mora de aluguel continua tendo de apresentar garantias, caso o proprietário deseje. Quem for dispensado de dar garantias deverá ficar atento: apesar da praticidade, nessa condição o inquilino precisa pagar em dia. Embora ordens de despejo, na prática, costumem sair após dois atrasos, agora um único atraso dará ao proprietário direito de pedir o despejo. E ele precisa de um único mandado para isso.


DESPEJO

As condições para entrar com uma ordem de despejo permanecem as mesmas: basta o inquilino atrasar o aluguel uma única vez. O que mudou foram as exigências para que o inquilino deixe o imóvel, agora bem menores. Com a nova lei, será preciso apenas um único mandado de despejo. Antes era preciso que o juiz emitisse dois mandados e que fossem realizadas duas diligências ao local.
Para evitar o despejo, basta pagar em dia. Se isso não ocorrer, o proprietário entrar com uma ação e o juiz emitir a sentença, o inquilino ainda poderá suspender o despejo caso pague a dívida em até 15 dias. Caso não pague, terá 30 dias para deixar o imóvel. Se o inquilino despejado pagou a dívida e anulou a sentença, não deverá atrasar nenhum aluguel nos próximos 24 meses, sob risco de ser despejado imediatamente.


RENOVAÇÃO DO CONTRATO

Depois de cumprido o contrato de aluguel, a nova lei prevê que o locador tem o direito de escolher a melhor oferta – mesmo que ela não seja feita pelo atual ocupante do imóvel. Caso o contrato vença e o proprietário não queira renová-lo com o antigo inquilino, tem de pedir a desocupação do imóvel em até 30 dias. Passado esse prazo, o locatário tem o direito de renovar o aluguel por tempo indeterminado.

O locatário não terá mais o privilégio de renovar automaticamente o aluguel quando vencer o contrato. Para permanecer no local, ele terá de cobrir as outras ofertas recebidas pelo proprietário. Apesar da norma, a lei permite a renovação automática e a preferência de relocação. Basta que o inquilino negocie com o proprietário e defina um contrato prevendo essas cláusulas.

DEVOLUÇÃO ANTES DO PRAZO


Com a nova lei, o proprietário não tem mais o direito de pedir o imóvel de volta durante o prazo previsto no contrato, mesmo que seja para uso próprio. Agora, há três casos bem específicos nos quais o proprietário poderá exigir o imóvel de volta: desapropriação, necessidade de reparos urgentes e ameaças à estrutura da construção.
Se o inquilino quiser deixar o imóvel antes do prazo determinado, a multa rescisória será proporcional ao tempo restante de contrato. Apesar de não constar na antiga versão da lei do inquilinato, esse cálculo já estava previsto no código civil e vinha sendo usado regularmente nos contratos de locação mais recentes.







IMÓVEIS COMERCIAIS




Assim como nos imóveis residenciais, após o cumprimento do contrato, o proprietário terá o direito de oferecer o imóvel pela proposta mais alta. Caso aceite oferecer o imóvel em aluguel por cinco anos, o proprietário tem de estar ciente de que um contrato nesse prazo dá automaticamente ao inquilino o direito de renovar o compromisso por tempo indeterminado.
A grande preocupação do empreendedor é não conseguir renovar o aluguel no local onde organizou seu ponto e conquistou clientela. A solução é negociar com o proprietário. Se o dono não aceitar a renovação, o inquilino deverá prestar atenção ao prazo de devolução do imóvel, que era de seis meses e passa a ser de apenas um mês – tempo considerado curto para a mudança de uma empresa.


FIADOR


Com a nova lei, o fiador correrá menos riscos. Se o inquilino não pagar o aluguel, será despejado rapidamente e a dívida a ser paga pelo fiador será pequena. O fiador também poderá se eximir da responsabilidade, se quiser, em determinados casos: em contratos por prazo indeterminado, na renovação de contrato ou em separação de casal. Por exemplo: se os pais de um homem casado forem seus fiadores e ele se separar e sair de casa, eles poderão abrir mão da responsabilidade diante da ex-nora. Mesmo se desligando, porém, o fiador ficará responsável pelo imóvel por 120 dias, a partir da data do anúncio da decisão